凱德、華潤與恒隆位列“2019年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單”三甲。三地不同背景的商業(yè)地產(chǎn)商名列前茅，一定意義上也說明了中國商業(yè)地產(chǎn)市場的多元以及光明前景。
觀點指數(shù)在多地調控、融資收緊的市場焦慮下，住宅市場未來充滿不確定性，而在另一片價值洼地之上，商業(yè)地產(chǎn)卻大展鋒芒。無論是攀升高峰的大宗交易金額，商業(yè)資產(chǎn)格局洗牌；還是創(chuàng)新物種與金融化的滲入，都在昭示著，商業(yè)地產(chǎn)正在往多元化、新格局的道路上轉向，并將帶來無限的市場想象。
而在拼搏前行的路上，變化與破局，競爭依舊激烈。那么在這一年里，誰能在群雄逐鹿的市場中把握商機，成為了這片紅海的領跑者，誰又在不斷耕耘中成為備受眾人贊許的行業(yè)標桿？
2019年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100，百強企業(yè)在這榮譽榜單中用數(shù)據(jù)展現(xiàn)他們的實力，用成績續(xù)寫他們的輝煌。
11月15日在2019觀點商業(yè)年會現(xiàn)場，觀點指數(shù)研究院向全行業(yè)發(fā)布“2019年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100暨商業(yè)表現(xiàn)獎”。
凱德首次登頂，恒隆、華潤位列榜眼探花
時隔一年，“2019年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單”緊張和驚喜同步上演。100強競爭和以往一樣激烈，要在全國的商業(yè)地產(chǎn)商中脫穎而出，需要的不僅僅是靚麗的經(jīng)營數(shù)據(jù)，還有先進的發(fā)展理念，積極進取云云。
經(jīng)過300多天的耕耘與細作，“2019年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單”正式揭曉，分別是凱德、華潤與恒隆。來自三地不同背景的商業(yè)地產(chǎn)商名列前茅，一定意義上也說明了中國商業(yè)地產(chǎn)市場的多元以及光明前景。
其中需要注意的是，過去幾年，凱德進步明顯，繼去年奪得榜眼后，首次問鼎“2019年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單”。從凱德的發(fā)展軌跡來看，其在中國的布局不斷擴圍，資產(chǎn)規(guī)模也日益壯大。
目前凱德在中國的總開發(fā)規(guī)模約2300萬平方米，管理的總資產(chǎn)超過2800億元人民幣。包含今年10月揭開水晶連廊神秘面紗的重慶來福士，凱德在中國已經(jīng)布局購物中心51個，辦公樓26個，商業(yè)綜合體24個，以及24000多套服務式公寓。
凱德之外，華潤置地商業(yè)的發(fā)展也不容小覷。作為內地代表，華潤置地商業(yè)較好地消化了三地的優(yōu)秀基因，既有港資的沉淀，亦有外資的金融思維，更兼顧內地商業(yè)地產(chǎn)商的積極進取。今年華潤置地商業(yè)位列榜眼之位，繼續(xù)為來年積蓄能量。
三甲的另一個焦點來自恒隆地產(chǎn)，過去的幾年中其一直是商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單的常勝將軍，位列榜單上位，今年同樣沒有意外。這樣的穩(wěn)定發(fā)揮來自于恒隆地產(chǎn)對5大商業(yè)基因近乎苛刻的追求——地點、體量、規(guī)劃、設計、建筑。
這些要求再加上管理、運營，為恒隆保持優(yōu)勢提供了堅實的基礎。僅以上半年來說，內地租賃物業(yè)方面，恒隆整體組合的收入增加7%至人民幣18.94億元。其中，上海的恒隆廣場在兩年前完成翻新后，上半年租金收入達到8.27億元，錄得8%的強勁增長。上海以外的大部分商場，收入及銷售均錄得雙位數(shù)升幅。
2019年8月，歷時近8年的精雕細琢，昆明恒隆廣場正式開業(yè)。加上原有的8個項目，目前恒隆地產(chǎn)已經(jīng)開業(yè)運營的項目達到9個，另有武漢及杭州項目處于發(fā)展中。
根據(jù)2019年中報介紹，恒隆地產(chǎn)位于內地的投資物業(yè)的總值為705.88億港元，超過香港投資物業(yè)。而發(fā)展中的投資物業(yè)總值為港幣403.35億元，包括位于內地的昆明（彼時未開業(yè)）、武漢及杭州項目，以及沈陽和無錫項目的余下發(fā)展期數(shù)。這些項目涵蓋商場、辦公樓、酒店和服務式寓所。
精細化運營，商業(yè)TOP100租金增長16.65%
觀點指數(shù)以商業(yè)TOP100企業(yè)作為樣本，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)過去的一年中，整體租金增長錄得一定增長，達到16.65%。盡管關于地產(chǎn)行業(yè)的迷茫之聲不斷傳來，但是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還是一步一腳印，丈量出自己的價值空間。
從數(shù)據(jù)來看，包括上述的華潤置地商業(yè)在內，租金排名前50的企業(yè)中，不乏表現(xiàn)突出的種子選手。其中2019年1-9月中，租金收入超過50億元的有4家，租金收入處于20-50億元的有19家。
（橫軸為租金收入；縱軸為企業(yè)編號）
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)
而從租金收入增速來看，整體穩(wěn)定提升，但也呈現(xiàn)出階梯分化的現(xiàn)象。如圖中所示，租金收入增速超過100%的企業(yè)占商業(yè)TOP100榜單的11.11%。這些企業(yè)商業(yè)體量一般較小，而過去的一年中，其商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)和面積雙雙增長，因此租金收入增幅也會相對可觀。
需要關注到租金收入增速呈現(xiàn)負數(shù)的企業(yè)也不在少數(shù)，占商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單的31.11%。
一正一負，考驗的不僅是企業(yè)如何維持持續(xù)的增長預期，更考究面對行業(yè)愈加集中、多元的生存環(huán)境時，要怎么保持及發(fā)揮自己的商業(yè)優(yōu)勢。不管是主動革新還是堅守已有的運營理念， 都是各個商業(yè)地產(chǎn)運營主體對于未來的判斷，無關對錯，或許需要留待到更遠的未來予以審視。
“三人行必有我?guī)熝伞?，內地、港資各自精彩
“2019年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單”中，值得予以關注的還有內地和港資的各自亮眼表現(xiàn)。觀點指數(shù)選取了8個樣本企業(yè)，當中港企和內地企業(yè)各占一半。
以內地樣本企業(yè)A到D來看，其2019年1-9月的租金收入在所有8個企業(yè)中表現(xiàn)較為優(yōu)異，基本處于28億元人民幣以上。而從增速來看，內地的同比增速均為雙位數(shù)，處于20%-39%之間，最高的為樣本企業(yè)B，2019年1-9月的租金收入預計為35.8億元，同比增長39%。
對比可以看到，港資樣本企業(yè)的租金收入相對較為可觀，不過增速上則稍遜于內地商業(yè)地產(chǎn)商，一定意義上也和港企相對謹慎、穩(wěn)健的心態(tài)有關。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)
一直以來，不管是開發(fā)、運營、管理還是退出，港資房企都是內地企業(yè)學習的榜樣，總能在不同的環(huán)節(jié)中找到學習的范本。不過也許和固有的住宅開發(fā)思維有關，內地商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相對浮躁，追求大包大攬、跑馬圈地，靜下心來細細雕琢產(chǎn)品的企業(yè)還是少數(shù)。這也是上述港資樣本企業(yè)為何布局城市范圍小、項目少，但資產(chǎn)值和租金收入?yún)s較高的原因。
8個樣本企業(yè)中，內地單位資產(chǎn)值貢獻的租金收入（即1億元資產(chǎn)值貢獻的租金收入）普遍處于0.02億元-0.05億元之間，港資樣本企業(yè)的該數(shù)值則要略高一些。
另外從單位面積的租金收入（即1平方米建筑面積產(chǎn)生的租金收入）來看，港資樣本企業(yè)均過千元，其中最高的為2290.91元/平方米。而內地樣本企業(yè)最高的僅為632.68元/平方米。
從以上數(shù)據(jù)來看，“三人師必有我?guī)熝伞?，不管是內地亦或是港資，不管是保守還是進取，各有優(yōu)劣。雙方需要做的，或許是針對中國市場的融合和學習，共同進步。
16家企業(yè)資產(chǎn)值過500億元，單位面積資產(chǎn)值穩(wěn)中有升
站在2019年末的節(jié)點，回看“2019年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單”，不容忽視的就是商業(yè)地產(chǎn)商的投資物業(yè)資產(chǎn)值，這是活躍在企業(yè)報表中的關鍵指標——既可以提升資產(chǎn)規(guī)模、提高利潤表現(xiàn)，亦可以作為有利的融資工具。
從投資物業(yè)資產(chǎn)值前20名企業(yè)來看，有16家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模均超過500億元，其中500億元-1000億元的企業(yè)有9家，占比45%；1000億元以上的企業(yè)有7家，占20名企業(yè)的35%。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)
對于商業(yè)地產(chǎn)來說，產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流是亮點之一，但同樣需要予以重視的還有資產(chǎn)的保值和增值。通過資產(chǎn)管理、運營，改造、提升，提高市場價值，并輔以相適應的金融手段，在合適的時機實現(xiàn)價值變現(xiàn)。
投資物業(yè)資產(chǎn)值前20名企業(yè)中，不乏金融和運營好手。如有個別企業(yè)，通過發(fā)起和管理基金，讓不同投資訴求的資金為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務服務，解決資金投入大的難題。
觀點指數(shù)統(tǒng)計資產(chǎn)值數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上述20家企業(yè)單位面積資產(chǎn)值（即1平方米建筑面積對應的資產(chǎn)值）基本位于0.35萬元/平方米-5.35萬元/平方米之間，平均單位面積資產(chǎn)值為1.11萬元/平方米。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)
總體而言，“2019年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單”的投資物業(yè)資產(chǎn)值穩(wěn)中有升，但單位面積資產(chǎn)值則有待提高。換個角度說，未來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不能僅僅追求體量大，還要通過規(guī)劃、定位、管理、運營，提高資產(chǎn)的價值和租金收入，使得商業(yè)地產(chǎn)價值更為名副其實。
來源：觀點地產(chǎn)新媒體
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